Der Erwerb eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung kann aus vielerlei Gründen von Interesse sein. Dies reicht von der privaten Nutzung, über einen Altersruhesitz, einer wertsteigernden Kapitalanlage bis zur reinen Renditeerzielungsabsicht durch Vermietung.

Nachfolgend einige Besonderheiten zur steuerlichen Betrachtung der Immobilie:

1.      Erwerb zur Eigennutzung

Der Verkauf einer Ferienimmobilie fällt auch bei Eigennutzung unter die 10-jährige Spekulationsfrist. Die Besteuerung erfolgt im Rahmen der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

Die für Arbeiten im privaten Wohnbereich geltenden Regelungen, finden auch auf das selbstgenutzte Feriendomizil Anwendung Die steuerliche Förderung beträgt 20 % der Aufwendungen für Arbeitsleistungen und Fahrtkosten. Bei der Förderung handelt es sich um einen Steuerabzugsbetrag. Die zu zahlende Einkommensteuer wird um diesen Betrag gemindert.

2.      Erwerb zur teilweisen Eigennutzung und zur Vermietung an fremde Dritte

Aufwendungen für die Anschaffung und den Unterhalt einer Ferienimmobilie können steuerlich als Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung geltend gemacht werden, soweit diese Immobilie zur Erzielung von Einkünften dient.

Wird die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt oder Verwandten unentgeltlich überlassen, können somit keinerlei Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung für eine vollständige steuermindernde Berücksichtigung aller Aufwendungen ist eine langfristige Gewinnerzielungsabsicht. Bei ausschließlicher Vermietung an Fremde Dritte erkennt das Finanzamt in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht ohne eine detaillierte Prognoseberechnung an.

Die Probleme in der steuerlichen Praxis entstehen durch die zeitweise Eigennutzung der Immobilie und hohe Leerstandszeiten. Die Aufwendungen für die Ferienwohnung sind nur insoweit steuerlich zu berücksichtigen, wie sie nicht auf den eigengenutzten Zeitraum entfallen. Die Beweislast trägt hier der Steuerpflichtige. Leerstandszeiten werden im Verhältnis der Vermietungszeiten zu den Selbstnutzungszeiten aufgeteilt und zugerechnet Praktisch ist, wenn die Vermietung der Ferienwohnung nicht in Eigenregie erfolgt, sondern durch ein entsprechendes Unternehmen vor Ort geregelt wird. Hier lassen sich die Vermietungsnachweise und Angebotszeiten leichter führen.

Soweit der Vermietungszeitraum nicht erheblich von dem durchschnittlichen Vermietungszeitraum von vergleichbaren Ferienwohnungen am Standort abweicht, folgt die Finanzverwaltung in der Regel den Angaben des Steuerpflichtigen. Unterschreitet die tatsächliche Vermietzeit die ortsübliche um mindestens 25 %, muss die grundsätzliche Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden.

Grundsätze zur Frage, wann Liebhaberei bei einer Ferienwohnung vorliegt, zusammen:

  • Grundsätzlich ist auch bei hohen Anfangsverlusten von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, sofern die Wohnung an fremde Dritte vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten wird. Es spielt hierbei keine Rolle, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Dritte (Agenturen etc.) erfolgt.
  • Nutzen die Eigentümer das Objekt teilweise selbst, ist genau festzuhalten, wann die Wohnung fremd vermietet wurde, wann sie selbst genutzt wurde und wann sie leerstand.
  • Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers in der Vermietungswohnung anlässlich eines Mieterwechsels oder zur Beseitigung von Schäden und Durchführung von Reparaturen zählen nicht als Selbstnutzung. Die Beweislast hierfür trägt der Vermieter.
  • Bei Erstellung einer Prognoserechnung wegen teilweiser Selbstnutzung und zeitweiser Vermietung, sind bei den Vermietungseinkünfte nur die zeitanteiligen Werbungskosten für den Vermietungszeitraum (Ausgaben, Afa, Zinsen etc.) anzusetzen. Bei der Prognoserechnung ist von einem Zeitraum von 30 Jahren auszugehen, soweit keine anderen Umstände (Befristung, bereits beabsichtigter späterer Verkauf) hiergegen sprechen.

5.      Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienwohnungen / Ferienhäuser

Umsatzsteuerlich betrachtet, ist der Steuerpflichtige bei einer grundsätzlichen Vermietungsabsicht Unternehmer und kann somit etwaige Vorsteuerbeträge geltend machen. Die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen führt nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht. Die teilweise Selbstnutzung ist als unentgeltliche Wertabgabe gem. § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG ebenso steuerpflichtig. 

6.      Ferienwohnungen / Ferienhäuser im Ausland

Bei ausländischen Ferienwohnungen hat im Regelfall (Spanien, Frankreich u.a.) der ausländische Staat das Besteuerungsrecht und die Einkünfte unterliegen in Deutschland nur dem so genannten Progressionsvorbehalt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können in diesem Fall im Rahmen der inländischen Besteuerung zu einem negativen Progressionsvorbehalt und damit zur Steuerersparnis führen.